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注意温州购房团

南方周末   2003-12-25 15:56:06

  上海、杭州等地的地产游戏,居然如此依赖于温州人的钱包,这一点令当局者迷茫。如此鸿巨的杠杆财务故事能讲多久

  □本报驻沪记者谢春雷
  温州人买房子就像买菜
  来自杭州的消息说,该市投资型商品房在转让时将征收利润20%的税收。据一位房产专家分析,这则简单的消息背后,是官方试图保护本地居民利益以及遏制温州等外地炒房客过分投机。
  杭州市国土局原局长朱寅传对本报记者说,购买杭州商品房的人中,本地人不到50%,而外地人以温州人、台州人居多。杭州一位房地产企业经理则告诉记者,杭州的购房者中,60%是本地人,超过20%是温州人。
  “那些有钱的温州农民刺痛了悠闲的杭州人,真正的杭州人都被挤出杭州城区了。”一位当地媒体记者在参与相关话题讨论时说。
  杭州房地产市场化起步于1997年,暴涨于1999年,并一路飙升,直至目前市次中心房在7000元/平方米的缓涨状态。
  值得注意的是,温州人大规模介入杭州房地产市场就是从1999年开始的。



  正是这一年,温州人余先生以每平方米约2700元的价格,在杭州城西一举买下刚开盘的28套商品房。2001年,房价已升到每平方米近5000元。余先生以4700元的价格在二手房市场变现,平均每套房子净赚20多万元。
  当资本流入从而驱动当地地产市场走高时,房地产价格已变得与当地人的收入无关。杭州的地产游戏居然如此依赖于他人的钱包,这一点令当局者迷茫。
  与杭州相比,发生在上海的故事篇幅就更为鸿巨,故事的主角同样是温州人,内容则是资本流入的故事以及杠杆财务故事。
  沪上媒体的调查资料说,温州游资大量注入上海,沪上楼市波澜起伏,最火爆时,不少楼盘的三成到四成都被温州游资“侵占”。
  据温州在沪商会组织透露,来自浙江的民间投资超过1000亿元,其中有400亿元来自温州。400亿中,有一半就砸在上海的楼市中,而浙江有的媒体将这400亿元都说成是投向楼市的资金。
  整理温州媒体朋友提供的资料,可以发现温州购房团去上海投资的一些场景———
  2001年8月3日,第一支温州百人购房团乘火车悄抵上海,3天买走100多套房子;
  2001年10月16日,第一支乘飞机的温州购房团抵达上海;
  2003年2月6日-8日,上海陆家嘴102套住宅被温州人一抢而空,成交近亿元;
  2003年2月9日-11日,上海南京路57套房子被温州人买走,成交额6800万元;
  温州人买走了上海高档楼盘世茂滨江花园40%以上的商品房,此举也带活了世茂在北京、福州的楼盘;
  由于低位进入,温州人投资上海房产的投资回报率超过20%。
  “温州人买房子就像买菜。”这是温州人在得意之余会自然流露的口头禅。
  温州电视台想采访一个在上海投资了50多套房子的温州人,他的工作就是开着车收房租,车内挂满了钥匙,而他自己依旧“节约”———游住在租客退出的空房里。
  此人最终不愿露面。
  温州购房团横扫中国
  温州人的钱不仅灌到了杭州、上海,它还灌到了全国:东起大连、秦皇岛、烟台、威海、青岛、连云港、福州,西至新疆伊犁州,南起海口、深圳、东莞,北至内蒙古,还有丽江、重庆、成都、武汉、南京等地,温州民间游资四处出击购房。
  全国性的温州购房团因何而生?
  浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生说,温州人“先富”以后,要找一个靠得住的方式保值,国内只有房子比较靠得住,特别是商铺,于是温州在1998年就开始了房地产大战。
  据温州市建设局统计,1998年,温州民间资本开始在本市炒楼,1999年温州房价增长17%,2000年增长20%,2001年增长22%,投资收益率近20%。
  众多购房者在温州厮杀的结果是,温州市区房价窜到每平方米7000多元,市场已无一手房出售。
  该市建设局一位官员说,炒房的背后是大量房产被闲置,他估计,温州至少有45%的家庭拥有第二套住宅,按平均每套住宅70平方米计,温州市区商品房闲置面积达到1400万平方米,假设70%已出租,实际闲置面积也达到420万平方米。
  直至温州无房可炒,战场外移,他们开始四处出击,四处出击的地图是当地媒体,温州报纸把全国房地产市场分成了四级,划分的依据是温州购房团按房产升值空间及市场、人文环境等因素。
  一级市场是上海、杭州、北京、深圳等地,房价5500元/平方米以上;二级市场为东部沿海经济发达地区,如大连、青岛、南京、苏州、宁波、福州等地,房价在4000至5500元/平方米;三级市场为华中重镇、东西部结合地带的省城,西部、西南部经济发达城市或旅游城市,如武汉、长沙、成都、乌鲁木齐、丽江等地,房价2500至4000元/平方米;四级市场为位置比较特殊的省会周边城市,如安徽黄山、江西九江等一些地级城市,房价1000至2500元/平方米。
  你想知道温州购房团横扫中国的气势吗?那就看看安徽芜湖吧。温州购房团曾接受当地某开发商的邀请去看房,一下去了200多人,开着100多辆私家车,声势浩大,夺人耳目。
  对于近水楼台的浙江省来说,市场的划分还要细,据浙江某报报道,当坊间流传温州民资从上海撤走后,其中有近10亿元的热钱涌向了浙江金华,短短数月,金华楼市上涨了500元/平方米。
  随着杭州作为中心城市功能的增强,其下属的临安、桐庐、淳安等县级市也开始成为温州人购房投资的目标。
  《温州晚报》房产工作室负责人李海彦说,过完春节,他们将组织购房团去澳门看房。“一些香港、韩国的开发商也邀请我们组织购房团去看房,但我们对他们无法判断和把握,所以拒绝了。”《温州都市报》广告中心主任马塞青说。
  据温州金融部门统计,今年春节前一周,在温州的几百万外来务工者汇出温州的钱约2亿,而从外地汇入温州的钱有100多亿。
  10万温州人与1000亿资金
  即使是温州市的房地产主管部门,也无法搞清到底有多少温州人在全国各地购房、炒房,有多少民间资金在流动,“民间的行为是没法统计的”。
  “至少有10万温州人参与全国范围内的投资性购房。”李海彦认为,“这个数字也有可能是两倍或三倍。谁也无法统计。”
  在温州炒房者眼里,李海彦等报纸的房产广告从业人员简直是财富信息的发布者,这些信息都能免费获得。
  除了发布信息,《温州都市报》、《温州晚报》、《温州商报》等报纸还帮各地开发商组织温州购房团看房。
  据温州一些房产操盘手和媒体广告人员估算,温州购房团操盘的专业炒家约有5000人,一个操盘手周围往往能聚集几十甚至上百人的购房者,还有大量的小炒家和散客。
  “温州有大约1000亿的民间游资在购房。”这是各方比较认同的数字。

  至于炒房资金的比例是多少,谁也无法统计出来。
  据早期采访过温州购房团的记者透露,购房者的身份很复杂,有放弃工作专事炒房的,有一边办实业一边购房投资的,也有政府公务员,后者一般对媒体记者避而不谈。
  一名炒房者告诉本报记者:“即使利润再高他也不碰关系复杂的楼盘,他喜欢拉朋友一块投资,要赚一起赚,要赔一起赔。”
  温州人的这些特性往往让售楼小姐心惊胆颤,几十人、上百人的队伍,有时一个人说不好,就全部放弃,有时一个人坚持说好,竟然大家都买了,简直就是生死两重天。
  推动炒房团的三股力量
  据本报记者调查,至少有三股力量在推动温州购房团到全国各地投资:一是温州的报纸,二是房产营销公司,三是专业操盘手。
  《温州晚报》的广告有个很大的特色,即房地产广告约占报纸广告的一半,而房地产广告中,外地开发商投放的广告量占全年总量的98%,为2300多万元。本地开发商其实已没有楼盘可登广告了,因此他们的广告款是先付的,等有宣传计划再登。而且晚报的房产广告是不打折的。
  温州报纸的一个重要功能是向温州购房团推荐全国各地的楼盘,它们牵头的购房团活跃于全国楼市。
  除了“带出去”,温州报纸还将开发商“引进来”,让开发商到温州刊登广告,或直接销售。
  记者在温州碰到了秦皇岛一家开发商的策划经理,他专程到《温州晚报》投放广告,一脸谦恭,全然没有开发商的牛气。同时找上门的还有来自深圳的一家地产策划公司,他们与晚报合作推介20个深圳楼盘和8个东莞楼盘。
  该报从2001年8月开始如此操作,《温州都市报》亦然。
  温州报纸组织购房团的操作流程如下:
  媒体了解开发商大概情况,查验合法手续——与开发商敲定广告——发布广告推介、征集看房团——组团看房(自费或开发商承担费用,有时在现场看房前还请专家给购房团讲课)——向购房团透露开发商意图,告知购房团反应——总结成果。
  早期来温州直接销售的楼盘效果特别好。如上海国际华城原计划在温州销售30多套,结果想买的人有400多,只好用抽签,抽到的人会被羡慕:“运气真好啊!”最终销售101套,让销售人员在温州意外地得到了一个快乐的假期。
  报纸在开发商和购房团眼里的公信力都是第一位的,但其功能仅限于双方的信息沟通。于是,温州出现了推动购房团的第二股力量:可以代理销售外地楼盘的专业营销公司。
  据调查,在温州市工商局登记的营销公司有60多家。
  温州合升投资公司负责人说,他们一方面为温州购房团提供专业的投资决策,另一方面为开发商策划,组织温州购房团,有实力的营销公司甚至自己组织资金吃下楼盘,再零售。
  营销公司虽然专业,但其公信力仍不如报纸,在温州圈内流传,营销公司有时靠不牢,会出现欺骗性的宣传,目前温州就流传应小心房产营销界“四大恶人”之说。
  第三股力量是专业操盘手,温州究竟有多少专业操盘手无人知晓。
  一位接受本报记者采访的操盘手王先生说,购房团其实只是一个临时的松散组织,投不投资最终取决于自己,因为资金始终掌握在个人手中,其实也就是“抱团”做生意,不看房时,大家都各顾各的,人员都是临时凑的。

  老王最近很忙,有好几个外地的开发商邀请他去看房———费用全包,住最好的宾馆,贵宾招待。他的得意之作是,在四川某地帮一个开发商卖完了原本销不动的商业街。他的回报是,拿提成,仅凭其中的一部分,就购置了两个商铺。
  与老王合作的有3到5人,大家一起看房,除了听开发商介绍,他们还会去楼盘的工地暗访,诸如工地砖块、水泥、钢筋等建材是否有序摆放,工地安全保护措施是否严格,这些都会成为他们判断开发商诚信和实力的依据。

  看完房,大家坐下来讨论,基本上要意见一致以后才组团。“开发商的盛情款待不会影响我们的决策,我们很清楚开发商的目的。”王说。
  广州一家房产策划公司的经理告诉温州都市报的马塞青,她策划了一个武汉的楼盘,因为认识了一个操盘手,他竟然连夜叫老乡过来买,一下子买走6000多万元的房子。
  他们购房不用为一些政策限制担心,这些事情都由开发商搞定了。有时这个角色换成了银行。当李海彦带团看房至第五次时,某银行上海一支行的行长带着放贷员去了温州,主动要求为温州人提供住房按揭服务,2002年,那位支行的放贷员竟跻身上海个人放贷前十名。
  有时甚至政府对温州购房团也另眼相看。2001年,上海市市府主要领导就曾批示市房地局的房产服务机构,要为温州购房团搞好售后服务。
  因此,温州很少有人像传闻的那样拿大把的现金一次付清购房款。他们是精明的生意人,动用的是财务杠杆手段。
  购房团能走多远对温州购房团的未来命运看法不一,在较早温州人横扫的地方,当地媒体预测,炒房“泡沫总有破灭的一天”,就像击鼓传花的游戏,谁最后买到房子,谁倒霉。
  “只要是泡沫,不管它多美丽,不管它寄托了多少人发财的梦想,它总有破灭的一天。”四川大学一位房产学教授也肯定地说。
  因此,很多人对以杭州征税限制投机的政策拍手称快。浙江工业大学经贸学院某教师说,通过调节税收抑制房价,在国外有很多,新加坡出现房地产过热时,政府通过征收100%的个人所得税来抑制,让炒房者自动而退。
  但赵杭生认为,温州人实际上是人格化的资本,温州人购房的现象可能几年以后全国许多地方都会出现,因此只要温州人的游资依旧过剩,而且在本地依旧没有出路,这些“东方犹太人”就不会停止在全中国甚至全世界购房的步伐,他们可以走得很远。
  在赵看来,房地产市场应该是全国性的,只有从温州人身上还能看到一点全国性市场的影子。一个地方市场要活跃,一定要靠外来的增量资金,买房难道不算投资吗?
  “确实应防范投机行为,现在看温州人都不像是短期投机,他们不是买号子,还有真金白银投入,他们最终是要为自己手上的钱找出路啊。”他说。

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