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房价谜局
先总结下我对于房子在经济学上的认识。首先，房屋有价本质上基于以下三个简单前提： 人人需要住房。衣食住行，没有人能逃避，并且随着生活品质的提升，对衣服、吃饭、住房、交通工具的要求都会不断提升，所以这4个产业是永远会存在的，是真正的"实业"，因为需求是永久的，不像BP机VCD。 人口增长。特别是中国的人口，还是在高速增长。户籍制度使得大城市的人口越来越集中－－而不是相反，我觉得现在的户籍制度正在发挥当初意愿的反向作用。中国的城镇人口高速增长这个前提至少20年内不会改变。 土地有限。这个就不用说了，房子要盖在土地上，地球上陆地就这么点，空中花园和火星居住在有限的将来还无法实现吧。重要的是，中国的城镇化进程正是热火朝天的时候，城镇的有限土地资源就显得更值钱了。 有了这3个楼市有价的内在前提－－注意缺一不可－－反过来大家就很容易理解并得出以下推论： 什么时候人类退回山洞居住的时候，或者可以站着睡觉的那天，房子就是没有价值的。 计划生育的彻底贯彻才是中国楼市头上的达摩克利斯之剑，并且无法像其他政策那样朝令夕改。 为什么今年国土资源部提出的18亿亩耕地红线是对开放商的重大利好，而不是大家以为的利空。所有抨击不应该划出耕地红线的舆论，都在遭到既得利益者的抨击。我们直觉上以为18亿亩的红线砍断了开发商再圈地的退路；而实际政府正在大力做多土地有限这个大前提，是楼市的重大利好。 以上三个前提是房屋内在的价值因素。其次，楼市作为现代社会除了证券投资之外最大的一类投资，还受益于我们现在的货币体系这个外在因素。 看过《货币战争》的都知道，在凯恩斯的理论指导下（见备注），为了提供世界经济足够的流动性，原来有总量上限的黄金作为货币在20世纪被彻底抛弃了，取而代之的是没有上限的法币。因此这个基本的经济基础给予了楼市以下三个强大的外力支持： 对抗长期通胀预期的保值溢价。法币的制度决定了我们手上具有流通功能的名义货币是一个长期贬值的商品，任何意识正常的人都不会希望长期持有货币。不要指望利率可以追上CPI，实际上，正是现在这种劣质货币的属性，才使得人们更愿意去投资和消费，而投资和消费是带动经济运转的唯二的2个入水口，说简单点就是有益的（还是见备注吧）。所以不要相信周小川说的会让利率超过CPI，那经济是要陷入通缩泥潭的，利率长期来说会稍低于同期CPI，以使人们更愿意去投资和消费而不是储蓄。正是由于长期的确定的通胀预期，使得房子作为人人需要，而上限有限的不动产，成为一个稳稳保值的投资渠道，尽管流动性比较低。随着美元的强势地位在削弱，各国为了自己的利益，今后很可能形成一个竞相贬值的局面，这就加大了全球加速通胀的预期。 远期债务通胀贬值预期的补偿溢价。作为不动产和耐用品，本身可作为抵押向银行贷款，而长期的通胀预期使远期债务有严重的贬值预期，因为通胀就是债务的贬值，对举债者有利（所以美国作为世界最大经济体，同时也是借钱最多的；和17-19金本位时英国是世界最大债权国又是最大经济体形成完全相反的对比），因此人们会给于可以贷款的商品更高的现价，贷款期限越长，现价越高。（我向银行借以后贬值的钱，现在就能拿来消费） 通胀时正反馈、通缩时负反馈的避险溢价。有一个基本结论我这里就无需说明了：房子的名义价格是在通胀时期上涨，在通缩时期下跌的。楼市享受通胀的正反馈已经非常显然了，劣质法币的兑现、远期贷款的债务贬值都会推高房价。我要说的是，即使在通缩时期，房价依然不会是像通胀时上涨时那样反向相同幅度下跌。这个现象最主要的原因是：1. 通缩时政府会降低银根促进流通性，这会使得购房的贷款利息显得更便宜了；2. 拉动房地产可以最大范围拉动经济（房地产可以带动金融、钢铁、建材、家电家居用品等几十个大行业），这时候政府会出台许多实质政策促进楼市；以上两点都会促进一部分刚性需求的购房者踊跃入市；3. 当经济出现大问题时，央行会大量增发货币补充流动性，比如美国的X千亿救世，这些货币就是今后几年严重通胀的预期。总的说，世界各国要印钞票容易，要回收钞票难，世界经济要通胀容易，要通缩难；通胀是长期的，通缩是短期的，即使通缩时，也会因为各种将要形成的通胀预期减低楼市的跌幅。 同样的，反向思维一下我们就能得出对应的，哪些才是真正的楼市利空因素： 像《货币战争》作者最后一章所说的，发行基于金银抵押的货币并用于流通领域。如果货币本身就是有限的，那所有投资买房的需求就会荡然无存。这一天如果来到，那首先是极大击溃了流通领域的流动性，人们更愿意储藏货币而不是使用他，经济会长期出于通缩状态，和现在的情况正相反。 银行不做房贷了。同样的，类似提高首付比例，也是实质利空，是在政策上挤出了房产的远期债务贬值的补偿溢价。 政府鼓励紧缩。这个情况倒并非异想天开，98年亚洲金融危机时，中国政府承诺人民币不贬值，实际上就是主动收缩货币供应量，造成人为的通货紧缩，以致当时内地房价崩盘。当时政府义气多于理性、政治考量大于经济考量，和现在的情况已经完全不同。现在全球金融危机时，政府也在适时主动使人民币贬值，这也实际上是在遏制通缩。需要说明的是，货币贬值不代表通胀，升值不代表通缩，这两个概念之间没有必然联系。通胀实质是货币供应量增速大于GDP增速，但不代表同时货币不能对外升值，06、07年就是这个情况，对外升值，对内通胀；汇率是两国或多国之间利益博弈的桥梁。 只要以上3个内在因素和3个外在因素的前提存在，房产就成为非常特殊的，区别于其他所有商品的特殊商品。以下这个表清楚地表现了房产作为投资产品的优越性。 货币 粮食 能源 黄金 古董 证券 房产 总量有限 × √ √ √ √ × √ 人人需要 √ √ √...
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