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房价谜局

 先总结下我对于房子在经济学上的认识。首先,房屋有价本质上基于以下三个简单前提:

  1. 人人需要住房。衣食住行,没有人能逃避,并且随着生活品质的提升,对衣服、吃饭、住房、交通工具的要求都会不断提升,所以这4个产业是永远会存在的,是真正的"实业",因为需求是永久的,不像BP机VCD。
  2. 人口增长。特别是中国的人口,还是在高速增长。户籍制度使得大城市的人口越来越集中--而不是相反,我觉得现在的户籍制度正在发挥当初意愿的反向作用。中国的城镇人口高速增长这个前提至少20年内不会改变。
  3. 土地有限。这个就不用说了,房子要盖在土地上,地球上陆地就这么点,空中花园和火星居住在有限的将来还无法实现吧。重要的是,中国的城镇化进程正是热火朝天的时候,城镇的有限土地资源就显得更值钱了。
有了这3个楼市有价的内在前提--注意缺一不可--反过来大家就很容易理解并得出以下推论:
  1. 什么时候人类退回山洞居住的时候,或者可以站着睡觉的那天,房子就是没有价值的。
  2. 计划生育的彻底贯彻才是中国楼市头上的达摩克利斯之剑,并且无法像其他政策那样朝令夕改。
  3. 为什么今年国土资源部提出的18亿亩耕地红线是对开放商的重大利好,而不是大家以为的利空。所有抨击不应该划出耕地红线的舆论,都在遭到既得利益者的抨击。我们直觉上以为18亿亩的红线砍断了开发商再圈地的退路;而实际政府正在大力做多土地有限这个大前提,是楼市的重大利好。

 以上三个前提是房屋内在的价值因素。其次,楼市作为现代社会除了证券投资之外最大的一类投资,还受益于我们现在的货币体系这个外在因素。

 看过《货币战争》的都知道,在凯恩斯的理论指导下(见备注),为了提供世界经济足够的流动性,原来有总量上限的黄金作为货币在20世纪被彻底抛弃了,取而代之的是没有上限的法币。因此这个基本的经济基础给予了楼市以下三个强大的外力支持:

  1. 对抗长期通胀预期的保值溢价。法币的制度决定了我们手上具有流通功能的名义货币是一个长期贬值的商品,任何意识正常的人都不会希望长期持有货币。不要指望利率可以追上CPI,实际上,正是现在这种劣质货币的属性,才使得人们更愿意去投资和消费,而投资和消费是带动经济运转的唯二的2个入水口,说简单点就是有益的(还是见备注吧)。所以不要相信周小川说的会让利率超过CPI,那经济是要陷入通缩泥潭的,利率长期来说会稍低于同期CPI,以使人们更愿意去投资和消费而不是储蓄。正是由于长期的确定的通胀预期,使得房子作为人人需要,而上限有限的不动产,成为一个稳稳保值的投资渠道,尽管流动性比较低。随着美元的强势地位在削弱,各国为了自己的利益,今后很可能形成一个竞相贬值的局面,这就加大了全球加速通胀的预期。
  2. 远期债务通胀贬值预期的补偿溢价。作为不动产和耐用品,本身可作为抵押向银行贷款,而长期的通胀预期使远期债务有严重的贬值预期,因为通胀就是债务的贬值,对举债者有利(所以美国作为世界最大经济体,同时也是借钱最多的;和17-19金本位时英国是世界最大债权国又是最大经济体形成完全相反的对比),因此人们会给于可以贷款的商品更高的现价,贷款期限越长,现价越高。(我向银行借以后贬值的钱,现在就能拿来消费)
  3. 通胀时正反馈、通缩时负反馈的避险溢价。有一个基本结论我这里就无需说明了:房子的名义价格是在通胀时期上涨,在通缩时期下跌的。楼市享受通胀的正反馈已经非常显然了,劣质法币的兑现、远期贷款的债务贬值都会推高房价。我要说的是,即使在通缩时期,房价依然不会是像通胀时上涨时那样反向相同幅度下跌。这个现象最主要的原因是:1. 通缩时政府会降低银根促进流通性,这会使得购房的贷款利息显得更便宜了;2. 拉动房地产可以最大范围拉动经济(房地产可以带动金融、钢铁、建材、家电家居用品等几十个大行业),这时候政府会出台许多实质政策促进楼市;以上两点都会促进一部分刚性需求的购房者踊跃入市;3. 当经济出现大问题时,央行会大量增发货币补充流动性,比如美国的X千亿救世,这些货币就是今后几年严重通胀的预期。总的说,世界各国要印钞票容易,要回收钞票难,世界经济要通胀容易,要通缩难;通胀是长期的,通缩是短期的,即使通缩时,也会因为各种将要形成的通胀预期减低楼市的跌幅。
同样的,反向思维一下我们就能得出对应的,哪些才是真正的楼市利空因素:
  1. 像《货币战争》作者最后一章所说的,发行基于金银抵押的货币并用于流通领域。如果货币本身就是有限的,那所有投资买房的需求就会荡然无存。这一天如果来到,那首先是极大击溃了流通领域的流动性,人们更愿意储藏货币而不是使用他,经济会长期出于通缩状态,和现在的情况正相反。
  2. 银行不做房贷了。同样的,类似提高首付比例,也是实质利空,是在政策上挤出了房产的远期债务贬值的补偿溢价。
  3. 政府鼓励紧缩。这个情况倒并非异想天开,98年亚洲金融危机时,中国政府承诺人民币不贬值,实际上就是主动收缩货币供应量,造成人为的通货紧缩,以致当时内地房价崩盘。当时政府义气多于理性、政治考量大于经济考量,和现在的情况已经完全不同。现在全球金融危机时,政府也在适时主动使人民币贬值,这也实际上是在遏制通缩。需要说明的是,货币贬值不代表通胀,升值不代表通缩,这两个概念之间没有必然联系。通胀实质是货币供应量增速大于GDP增速,但不代表同时货币不能对外升值,06、07年就是这个情况,对外升值,对内通胀;汇率是两国或多国之间利益博弈的桥梁。

 只要以上3个内在因素和3个外在因素的前提存在,房产就成为非常特殊的,区别于其他所有商品的特殊商品。以下这个表清楚地表现了房产作为投资产品的优越性。

货币 粮食 能源 黄金 古董 证券 房产
总量有限 × ×
人人需要 × × ×
易于购买 ×
易于储存 ×
易于卖出 ×
可享受长期贷款 - × × × × ×

我对今后趋势的分析

  • 通货紧缩将至少维持2年,房价在09年还将继续下探。
  • 明显的下跌预期不但阻止了购房用于投资的人,也会将一部分刚性需求的人推向租房市场,因此租赁市场会不降反升
  • 近期购房要避免偏远地区。城镇中心的土地稀缺性是最后的强有力的价值保障。
  • 当连续两个季度租金增速大幅高于房价增速时,可能预示着楼市的投资机会。
  • 当人民币汇率探底时,预示着明显的投资机会。这个位置大致是 7.5,最低 8.2。人民币不贬值到位,外资不会进场。
  • 下跌通道时,优先考虑之前率先降价的开放商的楼盘,因为他们同样会率先停止降价甚至涨价,可以相对地避免一些浮亏。例如万科。
  • 户籍制度如果能取消,是对北京和上海楼市的利空,对二线城市的利多。
驳斥 caoz 的楼市谜局 的几个观点:
  •   使用租售比来计算房产的年收益率,来对比其他的投资,说明现在买房是非理性的。这显然低估了房产的特殊性。如果买二套房只是为了租出去来算投资收益的话,就无法解释那么多购房者买房后情愿空关而不是投放到租赁市场。上面那个表格清楚地显示了,房产因为我所论述的3个内因加3个外因,成为保值、抗通胀、避险的首选投资渠道,是最稳定最安全的长期投资品种。这就区别于一般的生产资料投资,有极大的不确定性风险,因此会提高投资者对于短期回报的要求。caoz 拿着百度的股票,应该清楚知道为何百度的市盈率高于巨人那么多,因为市场认为巨人的网游产品的生命周期比百度的搜索推介短得多,因此市场对回报年限期望非常短,这就彻底体现了在两者市盈率上的区别(市盈率的值,就是按照现在企业的现有盈利能力,你的投资多少年能收回成本)。
      退一步讲,就算拿租售比来计算房产的投资收益,我举个例子,用数字证明 caoz 的计算时忽略的通胀因素,会导致结论的彻底错误。我就用我现在租的房子的历史数据说明吧。
      我现在租的房子是上海莘庄立交附近,紧贴外环内,地铁口的一室一厅,现在的租金是 3000。caoz 举的例子是 3500,但是计算了2个月的空租期,我用切身体会说,这个假设是错误的,我的 3000 元/月的 60 平不到的一室一厅,根本没有空租期,一天都没有。我的房东在这个小区十几套小房型,我搬进来的2年来全部是今天搬走明天就有人住进来了,这点没什么疑问。所以我今年按36000算,和 caoz 今年按 35000 算其实是差不多的。我以下计算按照房东首付全款计算(贷款因素要详细计算就复杂了,但是我的观点是,贷款越多,年限越长,越划算)。我这个小区,03年开盘的,我这个房型开盘 4千元/平,现在1万6/平,房价年涨幅 32%;租金 03年 1000元,现在 3000 元,租金这 5 年平均年涨幅 8% 。就算近年来是房价的大牛市,房价涨幅按照3折折算,于是房价平均年涨幅就算 10% 吧,租金由于和房价的正向关系不大(我之前也说了,房价接下去一段时间会跌,但是租金会涨;之前房租也没像房价涨得那么多),年涨幅就按 6% 保守计算,如果今年年全款买房,花费 96 万,契税加其他成本大致算 4万,装修按照 1500/平 计算,就是 9 万,实际投资总额 110 万。今年的这个 110 万按照 caoz 的计算需要多久能用租金收回成本?年租金收益按照 3500*10*0.8,答案是 40 年,而且 40 年的房子折旧率怎么算我也不清楚,估计要归 0 了吧;如果按照租金年涨幅 6% 计算,答案是 20年!如果房价仅按照每年 10% 的涨幅计算(比较保守了,我们现在每年货币增发量也要15%了),20年后同等品质的新房是 672 万,20年的房产折旧率按 70% 计算(极度夸张了),二手也值 200多万。就是说,如果一切按照名义价格计算,20年不仅就房租已经收回成本,二手房卖掉也已经价值翻倍了。如果这20年空租,那折旧按照 50% 计算,并且可以忽略装修费用,那20年后卖掉比租房更划算!这就可以解释为什么温州人买房后是不出租的!这还不算这100万全部是首付,如果按照3成首付计算,那这个利润就更夸张了。(实际上并不会感觉赚了那么多,因为20年后的300万谁知道还相当于现在的多少钱,100万,或者只有50万,但名义价格上,的确是利润那么高的)
  • caoz 认为市场是非理性的,实际上我认为只有市场才是理性的。市场永远是对的,我们永远是错的。任何理论任何猜想,只要被市场证明是错的,那就是错的。市场的独特作用就是定价,如果不承认市场的定价,那还要市场做什么。这是一个从事经济活动时的重要态度问题,我们只能屈服于市场,永远别去想象战胜市场。

备注:这里简单地说下凯恩斯的经济哲学,因为凯恩斯作为现代宏观经济之父,他的理论奠定了现在的西方经济规律,现在所有的西方的主流经济学派经和济学家几乎都是凯恩斯的徒子徒孙。自从17世纪英国出了个亚当·斯密后,西方经济学在哲学高度上是一致认同自由经济有自我修复的功能的,也就是所有环节都有天然的负反馈功能,他称之为"看不见的手"。价格、工资、利率会自动调节使得社会充分就业,我现在只说其中关于储蓄、投资、利率的关系。凯恩斯之前,西方学者认为由于利率的自动调节作用,投资总额总是会和充分就业下的储蓄相等,而凯恩斯论述的就是在这个流通领域中,社会总储蓄不总是等于总投资,当小余总投资时,就会引发经济衰退甚至萧条,所以他的解决办法就是让政府充当民间投资不足的部分。在金本位时期,这个是非常难实现的,因此在美国的领导下,世界经济逐渐摆脱了金本位,而使用可以随意增发的债务货币当作流通货币。债务货币有两大特质:1. 劣质货币,本身是没有内在价值的,因此公众趋向于尽早消费掉,而不是储蓄下来,这有利于加速流动性,刺激经济发展;2. 随时可以增发,多了(流动性泛滥)可以收回来,少了(流动性不足)可以印,政府永远不会缺钱花。(我觉得亚当斯密虽然是经济学家,但他的理论对于西方文化的影响,不亚于孔子对东方的影响,有空再详细叙述下。)

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